우리나라 전세 제도의 문제점 : 왜 전세사기가 등장했는가? 근본적인 고찰

우리나라 전세제도의 구조적 허점

최근 뉴스의 수많은 헤드라인을 장식하는 주제 중 하나는 전세사기였다. 청년들의 종잣돈을 한 번에 앗아가고, 예비부부의 결혼자금을 돌려주지 않고 잠적해버리는 등 정말 많은 피해자가 나오고 있다. 이러한 상황 속에서 현재는 삭제된 어느 커뮤니티의 전세사기관련 글에 남긴 댓글이 우리나라의 문제점을 잘 지적하는 것 같아 내용을 가져와보았다.

 

  '전세에 관한 모든 것의 근본적인 문제는 전세를 사시는 분들의 전세제도에 대한 이해가 부족하다는 점입니다. 특히 경험 적은 사회초년생에게서 주로 발생하는 오개념인데요. 집주인(이하 임대인)이 본래 자신이 소유한 집을 세입자(이하 임차인)에게 빌려주고, 그에 대한 대가로 보증금을 받아 은행에 저금을 하거나 다른 곳에 투자를 해서 전세기간 동안 굴리고, 임차인이 계약기간이 끝나면 그 돈을 다시 돌려준다고 생각한다는 겁니다.

 

 그런데 이를 임대인 입장에서 생각해보면, 대출 한푼 없이 소유하고 있는 내 집을 매매 시세보다 저렴하게 빌려준다는건데요. 집에 보일러 고장 같은 문제가 생기면 임대인이 돈 내서 처리해주고, 심지어 집값이 떨어지는 리스크도 임대인이 진다는건데, 이렇게 임차인에게만 100% 좋은 계약이 세상이 있을 수 있냐는 말이죠. 예를 들어 5억짜리 집을 4억에 전세로 빌려주고, 임대인이 4억 보증금을 고이 받아 은행에 저축해두었다 2년 후에 임차인에게 반환한다고 칩시다. 그럴거였으면 애초에 집을 5억에 팔아버리고 전부 은행에 저축해두는게 훨씬 남는 장사 아니겠습니까? 애초에 전세제도란게 5억짜리 집을 1억 가지고 있는 사람이 4억을 가진 임차인과 전세 계약을 맺어 임대인이 되는 제도인 것입니다. 처음부터 5억짜리 집을 가지고 있으면 이미 월세로 전환해서 어르신들 좋안하는 '따박따박' 월세 받았죠. 적은 돈으로 레버리지를 일으켜 집을 소유하고 싶은 임대인과 집값 하락 리스크를 피하면서도 그 집에 살고 싶은 임차인이 함께 공생하는게 전세시장인데, 일방적인 약자나 피해자가 존재한다고 생각하기 힘들죠. 아, 물론 그렇다고 사회 초년생들이 약자나 피해자가 아니란 것은 아닙니다. 전세시장에 대한 이해가 더 깊은 부모 세대가 더 열심히 교육하지 못한 탓이죠.'

 

전세제도가 왜 생겨났는지에 대해 정말 간단하게 설명해줬다고 생각하는데, 임대인은 레버리지를 일으키고, 임차인은 리스크를 피하는(보증금을 돌려받지 못하는 현 상황에서는 모순적이긴 하지만) 한 쪽이 일방적인 이득을 취하는 관계는 아니라는 것이다.

 

 최근 몇 년간의 뉴스 사례를 통해 전세제도의 상세한 문제점들을 살펴보면 아래와 같다.

1. 전세자금 대출과 갭투기의 연관성

전세자금 대출은 임차인이 전세금을 마련하는 데 큰 도움을 주지만, 이로 인해 집값과 전세금이 함께 상승하는 갭투기를 부추기기도 한다. 전세자금 대출의 규모가 커질수록 전세금이 높아지고, 이는 전세 사기와 같은 문제를 야기한다.​(오마이뉴스)​. 2021년에는 전세자금 대출 보증잔액이 128조 원에 이를 정도로 급증하여, 이는 전세 시장의 불안정성을 더욱 악화시켰다.

 

2. 전세 사기와 감정평가의 문제

전세 사기는 주로 감정가를 부풀려 전세금을 과도하게 대출받는 방식으로 이루어진다. 엉터리 감정평가서가 주택보증기관에서 인정받아 금융기관이 이를 바탕으로 대출을 해주면, 사기 조직이 이 돈을 챙기게 됩니다. 이러한 사기 행위는 전세금을 반환하지 못하게 되는 상황을 만들고, 피해자들의 재산을 위협한다​(KBS News)​.

 

3. 정부의 대책과 한계

정부는 전세 사기 피해자를 지원하기 위해 다양한 대책을 마련해왔다. 2023년 전세사기피해지원특별법이 제정되었으며, 현재까지 약 1만 7,000명의 피해자가 지원을 받았다. 하지만 이러한 대책들이 실질적인 도움이 되지 못한다는 비판이 있다. 정부가 내놓은 여러 대책들은 일시적 방편에 불과하며, 전세 사기를 근본적으로 막기에는 부족하다는 지적이 많다​ (Korea)​.

 

4. 전세제도의 근본적 문제

전세제도 자체가 비효율적이라는 주장도 있다. 전세보증금을 반환하는 데 어려움을 겪는 집주인을 돕기 위해 대출을 확대하자는 주장이 있으나, 이는 전세제도를 계속 유지하게 만들어 근본적인 문제를 해결하지 못한다. 전세보증금반환을 위한 대출 확대는 일시적 해결책에 불과하며, 오히려 장기적으로 더 큰 문제를 야기할 수 있다​ (인터넷뉴스 한경닷컴)​.

 

결론

대한민국의 전세제도는 주거 안정성 측면에서 긍정적인 역할을 하지만, 그 구조적 허점과 사회적 문제로 인해 지속적인 개선이 필요하다. 전세자금 대출의 관리, 감정평가의 투명성 강화, 그리고 전세 사기 방지를 위한 실질적 대책이 요구된다. 전세제도를 유지할 것인지, 다른 대안으로 전환할 것인지에 대한 사회적 논의도 반드시 필요하다고 본다.

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